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(资料图)

去年的脱口秀大会上， 何广智说 ， 自己租了套72㎡两房 ， 大得连悲伤都治愈了 。

新家请客时，只有李诞嫌房子小：“一个真正的house，你叫人来喝酒，得让人在里面能走、能蹦、能跳。”何广智答：“哥，你说的那个叫livehouse！”

弹幕上，北漂沪飘杭漂一片唏嘘：哥，72㎡真不小，羡慕哭了！ 对不少杭州年轻人来说，这个梗也许格外扎心， 即使有了购房资格 ， 却眼看新房越来越大 ， 总价门槛越来越高 。

2015年杭州取消70/90政策后，户型便开始茁壮成长。随着“偷面积”的同步消亡，几年间，起步三房从89㎡变成98㎡，现在是108㎡上下，格局和尺度却变化不大。

据中指研究院统计， 2022年杭州新建商品住宅成交中 ， 90㎡以下仅占4% ，而在2020和2021年，这个数字还分别是21%、9%。

是杭州刚需的购买力集体提升了？当然不。对真刚需来说，要买一套何广智那样的两房，只能去二手市场啊！

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漫长的二手淡季里，两房户型就是流量明星。 据爱家房产研究院统计， 杭州去年全年的二手成交中 ， 90㎡以下占比64% ， 80㎡以下占34% 。以总价来衡量，200万以下房源占比32%，跃升至TOP1。

比如 长期霸榜的天都城 ，去年全盘成交均价不到2万，近地铁的次新组团贵一些，约2.3万，有大量50-90㎡两房。虽然远，但胜在大盘身份，配套成熟。

再如 三墩北的经适房小区景溪北苑 、 都市阳光 ，均价约2.7-2.9万，与板块限价齐平，看起来并不便宜，但均以60多㎡两房为主力，更兼西湖区身份加持，人气稳稳。

作为第一梯队的流量王 ， 总价低是硬道理 ， 150-200万入手一套不是梦 。

榜单之中也有真正的老破小， 比如古荡新村、三里亭苑、翠苑新村、闸弄口新村 ， 去年下半年还拉起过一波成交小高潮 。 这一类房源 主力总价在150-250万之间 ，共同特点是位置核心，城市烟火气十足，不少还有学区傍身……即使学区光环不及当年。

还有一拨流量， 来自于改善感更强的小区，如翡翠城二期，以及房龄更新、区位更好的杨柳郡 ， 都有两房户型，主力总价300-400多万 ，已经够买远一点的新房了。 从单价看，它们领跑板块二手房，甚至远超新房限价，但综合考量，总价、地段、配套、产品力、小区质素、即买即住的确定感……buff叠得最多，它们的性价比就越凸显。

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谁买走了这些两房？淡季里出手的，无疑都是自住刚需。 越来越多的90后到了三十而立的年纪，由租房市场转向买房市场。而 普通家庭出来的年轻人 ， 第一套房通常就是60-70㎡的二手 。

大多数人以此过渡，并不考虑太长远。 有一套小房子 ， 单身时自由自在 ， 二人世界也够用 ， 不急着生孩子的话 ， 一套房住5年完全可以 。

另一大主力买家是本地家庭。

90后朋友A，父母住在老市中心，她就近挑了套老旧小区两房， 一是为了彼此照应 ， 二是这几年频繁换工作 ， 必须住在有地铁的市中心 。 60后朋友B，儿子去年留学归来， 两代人住在同一屋檐下 ， 三天两头吵嘴 ， 于是在隔壁小区为儿子买下一套两房 ，一间当卧室，一间当工作室。 也考虑过总价更低的单身公寓，但实在是空间有限，年轻人的确需要“能走、能蹦、能跳”的社交空间，两房的利用效率要大得多，也相对保值。

来源：爱家房产研究院

另一方面， 疫情对生活的改变在持续呈现 ， 老人分巢而居的需求也越来越高 。 即使手上还有房票，拿去摇新房也要等两三年才能入住，在儿女家附近买一套二手两房，维持“一碗汤的距离”，是最省时省力的选择。

许多人还有个有趣的发现，二胎三胎放开之后，两房户型反而好卖了。 原因同上， 找一套容纳大家庭的大房子太难 ， 不如一套大户型 + 一套两房来得实用 ， 未来流通性或许也更好 。

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租房市场中，两房户型更是长盛不衰。

据爱家房产研究院统计： 两室是2022年最受租客欢迎的户型 ， 占39% ；其次是疫情以来明显升温的一居室，占35%。

地铁沿线是大热 ，比如西湖区三坝地铁站附近，2号、5号线交汇，到未科和主城通勤都方便。一套50㎡左右的浙港国际LOFT两房公寓，挂牌月租约4500元上下。

市中心老小区在租赁榜上也有一席之地 ，尤其是最热门的拱墅区，如紧靠武林的朝晖六区与七区，一套40-60㎡的两房，挂牌月租大约3200-4500元。

来源：爱家房产研究院

从租赁角度看 ， 两居室的实用性最强 ，2-3人合租的模式非常普遍，既能有公用的客厅，也有各自的私密空间，且节约租金成本。

除了打工族，还有陪孩子读名校的家长，我朋友圈里就有好几位。在学校附近租一套，也是两房最为实用，几年租完，到家长群里替房东吆喝一声，立刻就有下家跟上。

还有大家庭的“一碗汤”问题 ， 很多人也会通过租房来解决 ，如此，还能多腾出一张房票，更大限度实现住投分离。

我现在住的小区业主群里，最日常的帖子之一，就是为老人或刚成年的孩子求租，两房亦是首选。

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抛开价格不谈， 两房户型的居住舒适度如何 ？

何广智说的72㎡两房，从卧室走到阳台足足8米，要么说的是次卧，要么是阳台在北面，我在杭州二手房里找了很久，还真没找到主卧到阳台要走8米的。

北京上海的住宅密度远远大于杭州，很容易出奇葩户型。就这一点来说，杭州人要幸福得多， 如果追求舒适度 ， 可以用心淘一淘10多年前的那一代产品 ， 神户型辈出 。

以下两张户型图，选自杭州两个热门二手小区，户型不算最佳，大约七八十分作品——

左边这套85㎡，十多年房龄，算两房里的大户型。 两开间面宽的房子 ， 做出了三开间朝南的效果 ，虽然客厅采光会受不少影响，但毕竟阳光多惠及了一间房。 我在B站上看过类似户型的room tour，厨房改造成开放式，阳台与客厅打通，形成一个约40㎡的大公区，空间感豁然开朗，非常适合年轻人。 右边这套71㎡，5年房龄， 客厅与一卧朝南 ， 双联阳台面宽近7米 ， 只要楼层不太低 ， 采光一定会很好 。

不过， 停车困难 、 物业形同虚设 、 配套设施简陋等等 ， 也是许多老小区的BUG ，真想买的话，一定要在不同天气、不同时段，多次去现场查看。

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正在老去的两房，在杭州会一条道走到黑吗？

新房市场不复金字塔结构，起步就是100-120㎡的刚改，肉眼可见的未来， 总价段和面积段还会继续抬升 ， 改善大户型短期内还是不够卖 。 而现有的两房，无论是房子还是小区，的确会越来越老。 但是， 市场需求存在 ， 潮流总会循环 。渴望扎根在此的新杭州人，刚刚成家立业的年轻人，还有彼此守望的长辈与孩子， 大家都需要一个压力不那么大的安居方式 。

说个题外话，前些天在杭州某论坛看到一个话题： 去西湖边买一套小房子收藏 ， 行不行 ？

楼下各种建议：不在意房票，不在意潮湿，不在意没电梯，才行；别太小，最好五六十方，养养老；收藏算了，除非有西湖情结……

十多年前，我在南山路老小区里，见过一套美丽的小房子，进门是狭小如过道的厨房和客厅，以素色瓷砖打底，两间房，一间刷成墨绿，一间刷成黛紫。 门外三四百米 ， 就是水天一色的西湖 。

不是衣食温饱，是人生绮梦。

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